Traktandum 3
Verkauf einer Fläche von 2'794 m2 der Parzelle Nr. 2097, Grundbuch Glarus, im Zusammenhang mit der Erweiterung des Hotels Rhodannenberg
3.1 Die Vorlage im Überblick
Die Rhodannenberg Holding AG, Glarus, beabsichtigt, einen Ersatzneubau des Hotels Rhodannenberg zu erstellen, das sogenannte Projekt «Horst». Dieses schöpft die vorhandene Tourismuszone vollumfänglich aus. Damit soll ein zukunftsfähiger Ganzjahresbetrieb entstehen. Dazu benötigt die Rhodannenberg Holding AG zwei Teilflächen aus dem Eigentum der Gemeinde Glarus mit einer Fläche von insgesamt 2'794 m2 (Parzelle Nr. 2097, Grundbuch Glarus).
Im Bewusstsein über die sensible und exponierte Landschaft des Klöntalersees hatte der Gemeinderat einen offenen Architekturwettbewerb gefordert. Die Rhodannenberg Holding AG hat diesen offenen Architekturwettbewerb zur Sicherstellung der Qualität des Projekts in Abstimmung mit der Gemeinde Glarus durchgeführt. Die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission sowie die Gestaltungskommission Glarus bescheinigen, dass das daraus hervorgegangene Siegerprojekt «Horst» die in Art. 24 Abs. 5 der Bauordnung Glarus gestellten «erhöhten Anforderungen an die landschaftliche Einpassung, hochwertige Architektur und Freiraumgestaltung» erfüllt.
Auf der Grundlage des Siegerprojekts hat die Gemeinde Glarus eine Landwertschätzung eingeholt.
Diese ergab für die beiden Teilflächen einen Marktwert von CHF 705'000. Der Entscheid über den Landverkauf liegt in der Kompetenz der Gemeindeversammlung.
Der Gemeinderat beantragt der Gemeindeversammlung, dem Verkauf der für den Ersatzneubau des Hotels Rhodannenberg benötigten Landflächen im Umfang von 2'794 m2 der Parzelle Nr. 2097, Grundbuch Glarus, zum Preis von CHF 705'000 gemäss den im vorliegenden Antrag dargelegten Bedingungen zuzustimmen.
3.2 Ausgangslage
Das Hotel Rhodannenberg ist in die Jahre gekommen. Die Rhodannenberg Holding AG, Glarus, beabsichtigt deshalb zur langfristigen Sicherung der Zukunft des Hotelbetriebs Rhodannenberg einen Ersatzneubau. Damit soll ein zukunftsfähiger Ganzjahresbetrieb entstehen.
Die Liegenschaft des bestehenden Hotels Rhodannenberg (Parzelle Nr. 3263, Grundbuch Glarus) befindet sich seit dem Jahr 2014 im Besitz der Rhodannenberg Holding AG und weist eine Fläche von 2'940 m2 auf. Zur Realisierung des geplanten Neubauprojekts «Horst» benötigt die Rhodannenberg Holding AG zwei Teilflächen aus dem Eigentum der Gemeinde Glarus mit einer Fläche von insgesamt 2'794 m2 (Parzelle Nr. 2097, Grundbuch Glarus).
Voraussetzung für diesen Ersatzneubau ist die Erarbeitung eines Überbauungsplans. Damit die Rhodannenberg Holding AG die Erarbeitung dieses Überbauungsplans Rhodannenberg in Angriff nehmen kann, benötigt sie die Sicherheit, dass sie die dazu erforderlichen Grundstücksflächen erwerben kann.
Ausschnitt Zonenplan Siedlung, Tourismuszone (rot) mit zu verkaufenden Teilflächen (lila)
Rückblick
| 2012 | Die Gemeinde Glarus schreibt das gemeindeeigene Hotel Rhodannenberg (Parzelle Nr. 3263, Grundbuch Glarus) zum Verkauf aus. |
| 2014 | Die Rhodannenberg Holding AG, Glarus (heute Rhodannenberg Holding AG, Glarus), kauft das Hotel Rhodannenberg. Im Kaufvertrag vom 12. Februar 2014 wurde u.a. auch ein Rückkaufsrecht von 25 Jahren definiert. Die Käuferin bekundete bereits zu diesem Zeitpunkt den Wunsch einer Erweiterung für den Hotelbetrieb. |
| 2016 | Im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung hat die Gemeindeversammlung (mit Beschlüssen vom 23. September 2016) der Erweiterung der Tourismuszone im Rhodannenberg zugestimmt. Damit und mit der Genehmigung von Art. 24 Bauordnung der Gemeinde Glarus wurden die Rahmenbedingungen für eine mögliche künftige Erweiterung und Entwicklung festgelegt. |
| 2018 | Die Rhodannenberg Holding AG (heute Rhodannenberg Holding AG, Glarus) stellt im Jahr 2018 dem Gemeinderat den Antrag, die für die Erweiterung bzw. einen Hotelneubau erforderlichen Teilflächen der Tourismuszone im Umfang von 2'794 m2 der Parzelle Nr. 2097, Grundbuch Glarus, zu erwerben. |
| 2020 | Der Gemeinderat Glarus definiert als Grundlage für einen definitiven Entscheid über einen möglichen Verkauf verschiedene Voraussetzungen, welche zunächst zu erfüllen sind. Dazu gehört u.a. die Durchführung eines Architekturwettbewerbs zwecks Qualitätssicherung, eine Schätzung von Land- und Marktwert (als Grundlage zur Festlegung des Kaufpreises) u.a.m. |
| 2022 | Dem Gemeinderat Glarus wird das Programm des Architekturwettbewerbs vorgelegt. Der Gemeinderat stimmt diesem im Grundsatz zu. |
| 2024 | Das offene Wettbewerbsverfahren nach SIA 142 wird im Januar 2023 gestartet. Die daraus resultierenden Projekte werden im November 2023 von einem Preisgericht bewertet. Das Beurteilungsgremium empfiehlt einstimmig das Projekt «Horst» zur Weiterbearbeitung. Am 12. Januar 2024 wird das Ergebnis des Wettbewerbs für den Ersatzneubau des Hotels Rhodannenberg der Öffentlichkeit präsentiert, unter anderem im Güterschuppen Glarus. Anschliessend beauftragt die Rhodannenberg Holding AG die Weiterbearbeitung des Projekts entsprechend den Empfehlungen des Gremiums. Das Beurteilungsgremium sowie die kantonale Denkmalpflege begleiteten die Weiterbearbeitung. |
Mit Abschluss des Architekturwettbewerbs Anfang des Jahres 2024 sind die im Jahr 2020 definierten Voraussetzungen, die als Grundlage für einen definitiven Entscheid über einen möglichen Verkauf dienen, erfüllt.
Architekturwettbewerb und Siegerprojekt «Horst»
Zur Qualitätssicherung hat die Gemeinde Glarus von der Rhodannenberg Holding AG einen offenen, SIA-zertifizierten Projektwettbewerb nach SIA-Ordnung 142 als Grundlage für die nachfolgende Überbauungsplanung sowie den möglichen Landverkauf eingefordert.
Für den Wettbewerb wurde ein Programm erarbeitet. Dieses legte für die am Wettbewerb teilnehmenden Architekten und Planer die Anforderungen und Rahmenbedingungen für die Projektierung der Erweiterung des Hotels Rhodannenberg oder eines Ersatzneubaus fest. Die betriebsnotwendigen Bauvolumen und -flächen des Hotels Rhodannenberg waren so zu dimensionieren und anzuordnen, dass ihre Erscheinung und Gestaltung sich landschaftsverträglich in das Klöntal einfügen. Im Vordergrund stand die Einbettung des Bauvorhabens in die Landschaft, das architektonische Konzept, die Funktionalität, die Erschliessung und Parkierung, die Wirtschaftlichkeit sowie die Nachhaltigkeit. Die Gestaltungskommission Glarus (GeKo) und die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission (KNHK) wirkten bei der Erarbeitung des Programms mit.
33 Architekturbüros und Planer-Teams gaben Projekte zur Beurteilung ein. Das Beurteilungsgremium bewertete die Projekte und empfahl einstimmig das Projekt «Horst» der lemi Architekten GmbH, Zürich, zur Weiterbearbeitung. Die Rhodannenberg Holding AG beauftragte die Weiterbearbeitung des Projekts entsprechend der Empfehlung des Gremiums. Das Projekt «Horst» nutzt die bestehende Tourismuszone vollumfänglich aus. Den Jurybericht zum Architekturwettbewerb finden Sie auf der Webseite der Gemeinde Glarus aufgeschaltet unter www.glarus.ch/gemeindeversammlung.
Situationsplan Projekt «Horst», März 2025, © lemi Architekten GmbH
Modellfoto Projekt «Horst», März 2025, © Foto: Modellbau Zaborowsky GmbH, Modell: lemi Architekten GmbH
Beurteilung Siegerprojekt «Horst»
Der Gemeinderat hat das überbearbeitete Projekt für den Neubau des Hotels Rhodannenberg der KNHK sowie der GeKo zur Beurteilung bezüglich der guten Einfügung des Vorprojekts ins Landschaftsbild des Klöntals unterbreitet.
Die KNHK sowie die GeKo haben das Siegerprojekt «Horst» für den Ersatzneubau des Hotels Rhodannenberg insbesondere bezüglich der Einfügung in die sensible und exponierte Landschaft des Klöntalersees geprüft. Beide Kommissionen gelangen zur Auffassung, dass sich das Projekt «Horst» trotz des grösseren Bauvolumens in das Landschaftsbild des Klöntals einzufügen vermag und dem Landschaftsbild gerecht wird.
Beide Kommissionen geben zudem Hinweise zur Weiterbearbeitung, insbesondere zur Materialisierung, zum Erfordernis einer Photovoltaikanlage zur Stromerzeugung und zur Gestaltung der Umgebung sowie des Parkplatzes ab. Die Anliegen werden aufgenommen und in der kommenden Phase zur Erarbeitung des Richtprojekts als Grundlage des Überbauungsplans noch weiterentwickelt. Beide Kommissionen werden die Weiterentwicklung des Projekts und die Erarbeitung des Überbauungsplans Rhodannenberg weiter begleiten. Die Stellungnahmen der KNHK und der GeKo finden Sie auf der Webseite der Gemeinde Glarus aufgeschaltet unter www.glarus.ch/gemeindeversammlung.
Marktwertschätzung
Für die Realisierung ihres Bauvorhabens benötigt die Rhodannenberg Holding AG zwei Teilgrundstücke mit einer Fläche von insgesamt 2'794 m2 von der Parzelle Nr. 2097, Grundbuch Glarus, die westlich und östlich der Liegenschaft der Rhodannenberg Holding AG liegen. Diese sind der Sonderbauzone nach Art. 23 Raumplanungsgesetz zugewiesen und mit der Tourismuszone nach Art. 24 Bauordnung Glarus überlagert. Gemäss Art. 24 Abs. 4 Bauordnung Glarus ist in der Tourismuszone beim Gebiet Rhodannenberg für Neubauten und wesentliche Änderungen ein Überbauungsplan zu erstellen.
Nachdem mit dem Siegerprojekt aus dem Architekturwettbewerb ein genehmigungsfähiges und realisierbares Vorprojekt vorlag, beauftragte der Gemeinderat das auf Landwertschätzungen spezialisierte Büro wüestpartner, Zürich, mit der Ermittlung des Landwertes auf der Grundlage des Projekts «Horst». Das Büro wüestpartner ermittelte für die zur Realisierung des Hotelneubaus erforderlichen Grundstücksflächen per 1. Oktober 2024 einen Marktwert von CHF 705'000 (CHF 252.33 pro m2).
Abgabe im Baurecht versus Landverkauf
Die öffentliche Hand kann Bauland entweder im Baurecht auf begrenzte Zeit oder durch einen definitiven Verkauf abgeben. Im vorliegenden Fall beantragt der Gemeinderat aus nachfolgenden Gründen einen Verkauf:
Die Abgabe der östlichen Teilfläche von 747 m2 für einen Hotelneubau im Baurecht würde dazu führen, dass rund ein Drittel des Hotels auf dieser Teilfläche zu liegen käme. Auf der westlichen Teilfläche von 2'047 m2 soll das Personalhaus sowie die Erweiterung des Parkplatzes zu liegen kommen. Die Teilflächen sind baurechtlich nur im Zusammenhang mit dem Hotel Rhodannenberg nutzbar. Damit ist eine Abgabe der Teilfläche im Baurecht unzweckmässig.
Zudem liegen beide Teilflächen in der Tourismuszone, in der ausschliesslich Bauten und Anlagen für Restauration, Beherbergung und damit zusammenhängende Infrastrukturen zulässig sind. Gemäss den baurechtlichen Bestimmungen von Art. 24 Bauordnung Glarus ist für die Tourismuszone Rhodannenberg ein gesamthafter Überbauungsplan mit planungs- und baurechtlichen Festlegungen zu erarbeiten. Damit ist eine ganzheitliche Erschliessung, Nutzung und Bebauung über das gesamte in der Tourismuszone liegende Gebiet im Überbauungsplan zu regeln.
Rahmenbedingungen Verkauf
Der Gemeinderat hat mit der Rhodannenberg Holding AG die nachfolgend aufgeführten Rahmenbedingungen für den Landverkauf ausgehandelt und in einem Vorvertrag festgehalten. Die Rahmenbedingungen gliedern sich nach allgemeinen Bedingungen zum Verkauf der Landflächen sowie Bedingungen, die im zu erarbeitenden Überbauungsplan Rhodannenberg zu berücksichtigen sind.
Allgemeine Bedingungen Landverkauf:
- Kaufpreis:
Als Kaufpreis für die benötigten Landflächen von 2'794 m2 der Parzelle Nr. 2097, Grundbuch Glarus, wird gestützt auf den ermittelten Marktwert (wüestpartner, 01.10.2024) ein Betrag von CHF 705'000 (CHF 253.33 pro m2) vereinbart.
- Rückkaufsrecht:
Die Rhodannenberg Holding AG räumt der Gemeinde das Rückkaufsrecht bis ins Jahr 2039 (zum vereinbarten Marktwert von CHF 705'000 des Landverkaufs an die Rhodannenberg Holding AG) ab dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung ein, für die Fälle, dass die vereinbarte Bebauungsfrist und die Bebauungs- und Nutzungsvorgaben sowie die Verpflichtung zur Beibehaltung des Sitzes in der Gemeinde Glarus nicht eingehalten würden.
Bedingungen für den Überbauungsplan Rhodannenberg:
Art. 24 Abs. 4 der Bauordnung Glarus setzt für Neubauten und wesentliche Änderungen in der Tourismuszone Rhodannenberg die Erarbeitung eines Überbauungsplans voraus. Der Überbauungsplan regelt mit zur Baugesetzgebung ergänzenden Bestimmungen und Festlegungen die Erschliessung, Überbauung und Nutzung des Planungsgebiets. Zudem kann die Kostentragung für Erschliessungsanlagen und Gemeinschaftsanlagen geregelt werden.
Die Rhodannenberg Holding AG verpflichtet sich, den Überbauungsplan Rhodannenberg auf eigene Kosten zu erarbeiten. Der Überbauungsplan enthält neben den notwendigen baurechtlichen Bestimmungen mindestens folgende Regelungen:
- Die Erarbeitung des Überbauungsplans hat auf der Grundlage des aus dem Architekturwettbewerb hervorgegangenen Projekts «Horst» zu erfolgen.
- Zulässig sind ausschliesslich Bauten und Anlagen der Tourismus- und Erholungsnutzung. Ferienwohnungen und Ferienhäuser sind nicht zulässig.
- Für die Erschliessung (Verkehr, Stromversorgung, Wasserversorgung, Abwasser) sowie deren Kostentragung sind Lösungen zu erarbeiten und verbindlich zu regeln.
- Die Zufahrt zur obenliegenden, landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften ist zu gewährleisten und zu sichern.
Verfahren zur Mitwirkung durch die Bevölkerung
Die Überbaubarkeit der Tourismuszone Rhodannenberg ist durch diverse Normen auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene eingeschränkt. Der Überbauungsplan muss zusätzliche Themen wie touristische Nutzung, Verkehrserschliessung sowie Wasser-, Strom- und Abwasserinfrastruktur regeln. Da diese Fragen von öffentlichem Interesse sind, ist die demokratische Kontrolle im weiteren Verfahren besonders hoch. Der Überbauungsplan Rhodannenberg durchläuft folglich noch zahlreiche Prüfungen und Mitwirkungsverfahren. Damit ist weiterhin eine hohe demokratische Kontrolle gewährleistet.
Nachfolgend ist das Verfahren zusammengefasst dargestellt:
| Entwurf Überbauungsplanung | In einem ersten Schritt wird ein Entwurf des Überbauungsplans erarbeitet, damit sichergestellt ist, dass die gesetzlichen Anforderungen bezüglich Gestaltung und Erschliessung eingehalten werden. Dieser Entwurf wird dem Kanton zur Vorprüfung eingereicht. Das Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) prüft, ob der Entwurf des Überbauungsplans recht- und zweckmässig und damit genehmigungsfähig ist und hält allfällige Anpassungserfordernisse in einem Bericht fest. |
| Mitwirkung | Die Gemeinde informiert über das Informations- und Mitwirkungsverfahren im Amtsblatt. Umliegende Grundeigentümer werden schriftlich informiert und zur Mitwirkung eingeladen. Interessenverbände, Anwohner und Interessierte können unabhängig von ihrem Wohnort oder Grundeigentum ihre Anliegen zum Entwurf des Überbauungsplans im Mitwirkungsverfahren einbringen. |
| Überarbeitung | Der Überbauungsplan wird aufgrund der kantonalen Vorprüfung des DBU, der Beurteilungen der KNHK und der GeKo überprüft und überarbeitet. Der Gemeinderat prüft die Eingaben und Rückmeldungen aus dem Mitwirkungsverfahren. Soweit möglich und zweckmässig finden diese Eingang in den Entwurf des Überbauungsplans. Zu den nicht berücksichtigten Eingaben nimmt der Gemeinderat im Planungsbericht gesamthaft Stellung. Führen die Eingaben aus der Mitwirkung und die kantonale Vorprüfung des DBU zu erheblichen Änderungen des Entwurfs des Überbauungsplans, so wird das Informations- und Mitwirkungsverfahren wiederholt. |
| Öffentliche Auflage | Der überarbeitete Überbauungsplan ist während 30 Tagen öffentlich aufzulegen. Wer ein schutzwürdiges Interesse nachweist, kann beim Gemeinderat schriftlich und begründet Einsprache erheben. Der Gemeinderat entscheidet gleichzeitig mit dem Erlass des Überbauungsplans über die Einsprachen. Sind die aufgrund von Einsprachen vorgenommenen Änderungen nicht geringfügig, so sind diese Änderungen öffentlich aufzulegen. |
| Referendum | Der Erlass des Überbauungsplans wird im Amtsblatt publiziert. Gegen den Erlass kann das fakultative Referendum ergriffen werden. Das Referendum kommt zustande, wenn innert der 14-tägigen Referendumsfrist ab Publikation des Erlasses im Amtsblatt 300 Stimmberechtigte der Gemeinde Glarus das Referendum unterzeichnen. Kommt das Referendum zustande, so ist der Planerlass des Überbauungsplans der nächst möglichen Gemeindeversammlung zu unterbreiten. Die Gemeindeversammlung kann in diesem Falle den Überbauungsplan gesamthaft annehmen oder ablehnen oder mit einem Antrag auf Änderung an den Gemeinderat zurückweisen. |
| Genehmigung | Wird das Referendum nicht ergriffen oder nimmt die Gemeindeversammlung den Überbauungsplan an, so kann der Überbauungsplan dem DBU zur Genehmigung eingereicht werden. Das DBU entscheidet gleichzeitig mit dem Genehmigungsbeschluss über ggf. eingegangene Beschwerden. Der Genehmigungsbeschluss des Überbauungsplans wird im Amtsblatt publiziert und untersteht einer 30-tägigen Beschwerdefrist. |
| Rechtskraft | Der Überbauungsplan wird rechtskräftig, sofern keine Beschwerde erhoben wird. Wenn der Überbauungsplan rechtskräftig ist, kann eine Bewilligung für ein Baugesuch des Bauvorhabens im Überbauungsplangebiet erteilt werden. |
3.3 Finanzielle Auswirkungen
Der Gemeinderat hat mit der Rhodannenberg Holding AG einen Erlös von CHF 705'000 für die zum Erwerb beantragten Grundstücksflächen ausgehandelt. Sämtliche Kosten des Landhandels, der Erarbeitung der erforderlichen Abklärungen und Grundlagen und des Überbauungsplans gehen zu Lasten der Rhodannenberg Holding AG.
3.4 Erwägungen des Gemeinderats
Der Gemeinderat hat das Anliegen der Rhodannenberg Holding AG mehrfach und ausführlich beraten. Er hat einem möglichen Verkauf qualitätssichernde Rahmenbedingungen gesetzt, die zu erfüllen waren. Nebst den Bedingungen des Landverkaufs hat der Gemeinderat zur Gewährleistung eines qualitativ hochwertigen Bauvorhabens einen offenen Architekturwettbewerb nach SIA 142 eingefordert.
Aus dem Architekturwettbewerb ging ein Vorprojekt für einen Hotelneubau hervor, welchem sowohl die KNHK wie auch die GeKo bescheinigen, die gestellten hohen Anforderungen bezüglich Setzung und Gestaltung sowie der Einfügung in das Landschaftsbild des Klöntals zu erfüllen.
Die Rhodannenberg Holding AG hat den Vorvertrag zum Landkauf unterzeichnet und stimmt damit den gesetzten Rahmenbedingungen des Gemeinderats zu. Damit erachtet der Gemeinderat den Zeitpunkt für den Verkauf der benötigten Landflächen als gekommen. Mit der Zustimmung der Gemeindeversammlung wird der Weg dafür frei, dass die Rhodannenberg Holding AG die Erarbeitung des Überbauungsplans Rhodannenberg und die Finalisierung des Bauprojekts «Horst» in Auftrag geben kann.
Der Gemeinderat beantragt der Gemeindeversammlung daher, dem Verkauf der zwei Teilflächen des Grundstücks Parzelle Nr. 2097, Grundbuch Glarus, im Umfang einer Fläche von 2'947 m2 wie beantragt zuzustimmen.
3.5 Antrag an die Gemeindeversammlung
Gestützt auf die vorstehenden Ausführungen und auf Art. 41 Abs. 1 Bst. g Gemeindegesetzes und Art. 14 Abs. 2 Bst. c Gemeindeordnung beantragt der Gemeinderat der Gemeindeversammlung, folgenden Beschluss zu fassen:
- Die Gemeindeversammlung stimmt dem Verkauf der zwei innerhalb der Tourismuszone liegenden Teilflächen des Grundstücks Parzelle Nr. 2097, Grundbuch Glarus, im Umfang einer Fläche von insgesamt 2'947 m2 für den Verkaufspreis in der Höhe von CHF 705'000 (CHF 253.33 pro m2) an die Rhodannenberg Holding AG zu.
- Der Gemeinderat wird mit dem Vollzug beauftragt.
Stellungnahme der Geschäftsprüfungskommission (GPK)
Die GPK anerkennt die Mitwirkung der Stimmberechtigten bei Liegenschaftsverkäufen und bestätigt, dass der Verkauf rechtlich zulässig ist.
Gemäss Art. 18 RPG gilt für die Sonderbauzone eine reduzierte Erschliessungspflicht; die GPK weist darauf hin, dass dies bei der weiteren Planung zu berücksichtigen ist. Der Verkauf liegt im öffentlichen Interesse und entspricht der wirtschaftlichen Zielsetzung der Gemeinde.