Traktandum 3
Mehrfamilienhaus Grünhag, Netstal: Veräusserung

3.2 Ausgangslage

Die Parzelle Nr. 133 (Mehrfamilienhaus Grünhag Netstal)

Die Parzelle Nr. 133 (Grundbuch Netstal) liegt in der Kernzone Netstal sowie den Überlagerungen Gefahrenzone 2 und Ortsbildschutzzone. Aktuell ist diese mit einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 12 Wohneinheiten bebaut. Das Gebäude befindet sich in einem schlechten Zustand. Die sechs leerstehenden Wohnungen können nicht mehr vermietet werden. Eine Kernsanierung ist dringend notwendig.

MFH Grünhag (Quelle: Stratus / GeoViewerGL)

Einräumung eines selbstständigen und dauernden Baurechts

Die Parzelle Nr. 133, Schlöffeli 3 und Grünhag 4,6,8,10,12, 8754 Netstal, mit einer Fläche von 1'094 m², ist über die Landstrasse (Nationalstrasse) erschlossen. Eine Bauermittlung hat ergeben, dass grundsätzlich eine Bewilligung für eine Kernsanierung im Bestand in Aussicht gestellt werden kann.

Da die Gemeinde aufgrund ihrer finanziellen Möglichkeiten nicht in der Lage ist, eine Kernsanierung durchzuführen, und eine Vermietung im aktuellen Zustand nicht mehr zumutbar ist, wird die Abgabe im Baurecht beantragt.

Zwei Baugenossenschaften haben ihr Interesse an der Übernahme und Sanierung der Liegenschaft im Baurecht bekundet und hierzu Machbarkeitsstudien sowie Nutzungskonzepte eingereicht. Es ist nicht das Ziel der Gemeinde, die Liegenschaft in einem Bieterverfahren der oder dem Meistbietenden abzugeben, denn es soll bezahlbarer Wohnraum entstehen, welcher sich an einer Kostenmiete orientiert. Von Seiten der Genossenschaften wird zwar der Kauf bevorzugt, der Gemeinderat beantragt der Gemeindeversammlung jedoch, die Liegenschaft im Baurecht abzugeben. Denn durch die Abgabe im Baurecht behält die Gemeinde langfristig die Kontrolle über das Land und die Liegenschaft und es kann trotzdem qualitativ guter Wohnraum entstehen.

Der Baurechtszins wird anhand vergleichbarer Baulandpreise sowie in Anbetracht des erheblichen Sanierungsbedarfes des bestehenden Gebäudes berechnet. Gemäss Reglement über die Organisation des Gemeinderates und der weiteren Gemeindebehörden sowie der Gemeindeverwaltung (Organisationsreglement), Anhang IV, liegt die Finanzkompetenz für den Erwerb, Verkauf und Tausch von Grundstücken grösser CHF 500'000 in der Zuständigkeit der Gemeindeversammlung.

Aufteilung für das Baurecht:

Für die Erstellung des Baurechts auf der Landparzelle wird nun die Liegenschaft aufgeteilt.

Die langfristigen finanziellen Auswirkungen umfassen neben dem Baurechtzins insbesondere die bei Ablauf des Baurechts voraussichtlich geschuldete Heimfallentschädigung. Deren Grundsätze und Sicherstellung sind im Baurechtsvertrag verbindlich zu regeln. Für die Übernahme der heimfallenden Bauwerke durch die Grundeigentümerin steht der Baurechtsnehmerin / dem Baurechtsnehmer eine Entschädigung in einer noch zu definierenden Höhe des dannzumaligen Verkehrswertes (unter Abzug des Bodenwertes) zu.

Vergabekriterien und Vertragsauflagen:

1. dauerhafte Anwendung einer transparenten definierten Kostenmiete während der Baurechtsdauer;
2. gemeinnützige Trägerschaft;
3. wirtschaftlich tragfähiges Sanierungs- und Nutzungskonzept;
4. denkmalpflegerische und ortsbildverträgliche Umsetzung;
5. nachhaltiger Umgang mit der bestehenden Bausubstanz;
6. gesicherte Finanzierung und realistischer Terminplan;
7. sozialverträglicher Umgang mit den bestehenden Mietverhältnissen;
8. periodische Berichterstattung und Kontrollrechte der Gemeinde.

Die Vergabebedingungen werden im Baurechtsvertrag verbindlich festgelegt.

3.3 Finanzielle Auswirkungen

Laufende Kosten der Liegenschaft 2022–2025

Die Liegenschaft befindet sich im Finanzvermögen der Gemeinde Glarus und wird nicht direkt für die Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt. Der finanzielle Aufwand und Ertrag der letzten Jahre werden in der nachfolgenden Tabelle dargestellt.

Die laufenden Aufwendungen sind nach einem hohen Wert im Jahr 2022 zunächst gesunken, seit dem Jahr 2023 jedoch wieder angestiegen. Die Mietverträge liegen im Jahr 2025 deutlich unter dem Niveau der Jahre 2022 bis 2024. Gleichzeitig stehen substanzielle Sanierungsinvestitionen an. Eine Gesamtsanierung der Liegenschaft durch die Gemeinde Glarus ist aufgrund der Priorisierung auf Investitionen ins Verwaltungsvermögen nicht realistisch.

3.4 Erwägungen des Gemeinderats

Die Parzelle Nr. 133, Schlöffeli 3 und Grünhag 4,6,8,10,12, 8754 Netstal, wird für den Gemeindebetrieb nicht benötigt. Das Mehrfamilienhaus befindet sich in einem schlechten Zustand und soll daher an eine gemeinnützige Bauträgerschaft veräussert werden. Dem Gemeinderat ist es wichtig, dass bestehende Bausubstanz nachhaltig saniert und entwickelt werden kann. Die Gemeinde selbst verfügt aber nicht über die finanziellen Mittel, um solche Investitionen zu tätigen. Durch die Abgabe im Baurecht behält die Gemeinde langfristig die Kontrolle über das Land und die Liegenschaft und trotzdem kann gleichzeitig qualitativ guter Wohnraum entstehen. Als Bedingung legt der Gemeinderat fest, dass mit der Sanierung bezahlbarer Wohnraum nach dem Modell der Kostenmiete entstehen muss. Weiter soll die geschützte Kernzone aufgewertet werden.

Der Gemeinderat ist der Ansicht, dass die Liegenschaft zu fairen Konditionen, aber nicht unter Wert veräussert werden soll. Die im Antrag aufgeführten Baurechtskonditionen dienen als Grundlage für die Verhandlungen mit den interessierten Baugenossenschaften.

3.5 Antrag an die Gemeindeversammlung

Gestützt auf die vorstehenden Ausführungen sowie auf Art. 131 Abs. 1 Bst. h der Verfassung des Kantons Glarus i.V.m. Art. 14 Abs. 2 Bst. c sowie Art. 32 Abs. 3 Bst. d und e der Gemeindeordnung beantragt der Gemeinderat der Gemeindeversammlung, folgenden Beschluss zu fassen:

1. Die Gemeinde Glarus räumt an der in ihrem Alleineigentum stehenden Liegenschaft Nr. 133 (Grundbuch Netstal), Schlöffeli 3 und Grünhag 4, 6, 8, 10 und 12, in 8754 Netstal, zugunsten einer gemeinnützigen Baugenossenschaft oder eines vergleichbaren gemeinnützigen Bauträgers ein selbstständiges und dauerndes Baurecht zur Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum nach dem Grundsatz der Kostenmiete während der Dauer des Baurechts ein.
2. Das Baurecht wird für eine Dauer von 80 Jahren eingeräumt. Der anfängliche jährliche Baurechtszins beträgt mind. 3.0 % des massgebenden Landwerts von CHF 787'680, somit mindestens CHF 23'630.40 pro Jahr. Der Baurechtsvertrag regelt die periodische Anpassung des massgebenden Landwerts und des Baurechtszinses. Der Gemeinderat wird ermächtigt, die Baurechtsnehmerin oder den Baurechtsnehmer nach sachlichen und transparenten Kriterien auszuwählen und den Baurechtsvertrag innerhalb dieser Vorgaben abzuschliessen. Massgebend sind insbesondere die dauerhafte Einhaltung der Kostenmiete, Projektqualität, Realisierbarkeit, Finanzierung, Umgang mit den bestehenden Mietverhältnissen und zeitliche Umsetzung.
3. Der Baurechtsvertrag enthält insbesondere verbindliche Bestimmungen über die Kostenmiete, die zulässige Übertragung oder Belastung des Baurechts, die Berichterstattung und Kontrolle der Zweckbindung, die Erhaltung der Bausubstanz sowie den ordentlichen und vorzeitigen Heimfall. Für den Heimfall sind die Bemessung, Sicherstellung und Finanzierung einer angemessenen Heimfallentschädigung zu regeln.
4. Der Gemeinderat wird mit dem Vollzug beauftragt.

Stellungnahme der Geschäftsprüfungskommission (GPK)

Die GPK hat die Abgabe der Liegenschaft «Mehrfamilienhaus Grünhag» an den Adressen Schlöffeli 3 sowie Grünhag 4, 6, 8 ,10 und 12, Parzelle 133, Grundbuch Netstal im Baurecht geprüft. Der Gemeinderat hat sich bewusst für die Vergabe mittels Baurechtsvertrag entschieden. Die im Memorial aufgeführten Vergabekriterien und Vertragsauflagen sind zwingend einzuhalten und bei der Vergabe transparent darzulegen. Die Abgabe der Immobilie findet ihre Grundlage in der vom Gemeinderat im Jahr 2019 beschlossenen Immobilienstrategie.